[투자] 레버리지 활용이 필요한 이유와 잘 활용하는 방법

[투자] 레버리지 활용이 필요한 이유와 잘 활용하는 방법

투자를 하다 보면 고민하게 되는 레버리지("빚")에 대한 내 생각을 정리해 보고자 한다.

 

기본적으로는 자산 매입을 위한 레버리지는 유망 자산을 매입한다는 전제로 옳다고 생각한다.

레버리지를 통해 차량을 구입하는 등 소비에 활용되는 것은 반대로 좋지 않다고 생각한다.

때문에 투자에 활용되는 레버리지를 전제로 이야기 하도록 하겠다.

 

부동산 투자나 주식 투자를 하다 보면 레버리지에 대한 고민을 자연스럽게 하게 될 것이다.

 

1. 부동산 투자

 

특히 부동산의 경우 액수가 상대적으로 적지 않아 매매할 경우 최소 수천만원,

수도권의 경우 수억원 이상의 액수가 필요하게 되어 이를 내 월급만으로 충당하기에 부족하게 된다.

 

부족한 자금의 경우 충당하는 방법은 주로 아래 3가지를 고려할 수 있었다.

 

1) 금융기관(은행, 보험사 등)을 통한 부동산 담보 대출
2) 개인 신용을 통한 신용 대출

3) 투자 부동산의 경우, 해당 부동산을 임대하여 임차인의 전세자금을 통해 충당

 

내 경우에는 거주 부동산 또는 투자 부동산 매매 시,

투자 초기에는 가급적 레버리지를 최소한으로만 쓰려고 했었다.

 

가령 모자란 자금이 1억원인 경우, 1억원만을 부동산 담보 대출 또는 신용 대출을 통해 마련했다.

중도상환 수수료가 부과되지 않는 조건 내에서 월급을 모으는 대로 바로 갚아나갔다.

 

정부에서 DTI, DSR 등 규제를 통해 레버리지 활용을 제한해 나가면서,

최대치의 레버리지를 활용하여 투자자금을 높여서 그에 따른 높은 투자 수익을 추구하게 되었다.

 

현재 부동산 관련 레버리지는 아래와 같이 활용되고 있다. (총 7억원 수준)

1) 거주 부동산의 부동산 담보 대출(매매 시 KB시세 60%까지 가능했음) : 3억원 초반

2) 투자 부동산의 임차인의 전세금 : 3억원 후반

 

2. 주식 투자

 

부동산 대비 주식 투자는 난이도가 상당한 투자라고 생각한다.

 

매입하려는 부동산에 대한 경쟁자가 제한적이고 보통은 자금 수준이 비슷한 수준일 것이다.

그러나 주식은 기관, 외국인 투자자와 상당한 내공의 개인투자자들이 즐비하다.

체급 제한이 없는 복싱 시합을 하는 것처럼 무자비하게 두드려 맞고 KO될 가능성이 높다.

 

부동산을 주력 투자 수단으로 삶고 상대적으로 소액으로 주식 투자를 했었던 이유이다.

 

실제로 투자 했던 기업이 거래 정지, 상장 폐지 당했던 쓰린 경험도 했었고,

상대적으로 안전해 보여서 실행했던 퀀트 투자나 배당 투자도 시장보다 못한 수익으로 중도 포기했었다.

 

결국 기업의 가치 대비 현재 가격이 매우 저렴한 기업을 투자하는 "가치투자" 방식으로

시간이 오래 걸리더라도 인내하고 기업의 가치에 집중하는 투자를 진행하고 있다.

 

부동산 투자 규제가 높아짐에 따라 가용해진 자금을 결국 해당 "가치투자"에 투여하게 되어

과거 운영되었던 규모보다 높은 금액으로 투자하게 되었다.

 

코로나 확산으로 주식시장의 큰 충격이 있었던 2020년 3월 이후,

내가 투자하던 기업들의 가치 대비 가격이 큰 폭으로 하락하게 되면서 추가 자금을 투여하게 되었다.

 

현재 주식 관련 레버리지는 아래와 같이 활용되고 있다. (최대 1억 5천만원 수준)

1) 신용대출 : 7천만원
2) 마이너스통장 : 4~5천만원
3) 차량교체 시 캐피탈 활용 구입 : 3천만원

 

해당 레버리지의 이자율이 실행 시점에는 2% 후반대였으나 최근 4% 내외까지 상승한 상태라,

향후 주식 상승 시 일부씩 상환하여 현금 흐름이 악화되지 않도록 관리할 예정이다.

 

3. 결론

 

내 돈 1억원으로 투자한 자산이 2억원이 되면, 내 자본은 2배가 되었다.

그러나 내 돈 1억원과 빌린 돈 1억원으로 투자한 자산이 2배인 4억원이 되면 내 자본은 3배가 된다.

 

빚없이 투자한다는 것은 남들은 고속 기어로 달리는 서킷에서 나혼자 1단 기어로 달리면 것과 같다.

 

단, 레버리지를 과도하게 사용하는 것은 경계해야 한다. 특히 과도한 대출이나 주식 담보 대출은 피했으면 한다.

우리가 레버리지를 죄악시 하게 된 것은 이러한 무리한 대출로 망한 사례들이 주변에 많기 때문일 것이다.

 

레버리지도 개인의 신용이라는 능력만큼 부여된다.

만약 대기업에 재직 중이거나 전문직 근무자라면 낮은 대출 이율을 적용 받을 것이다.

 

레버리지 규모에 맞게 유망 자산의 가치를 측정할 수 있는 능력이 필요하다.

그래야 레버리지로 가치 대비 가격이 싼 자산을 매입하여 가격 상승을 기대할 수 있기 때문이다.

 

자본주의 사회에서 투자로 성공하려면 내가 생각하는 핵심 요소는 다음과 같다.

1) 자산 확보 : 자본(월급 저축을 통한 시드머니 확보), 레버리지(신용도 확보)

2) 투자 공부 : 유망 자산 판별 (가치 대비 얼마나 저렴한 가격인지 측정 필요)

3) 실행 능력 : 결국 확보된 자산으로 좋은 투자 자산을 매입해서 충분히 오를 때까지 보유

 

인생이라는 마라톤을 뛰면서 꾸준히 실력을 쌓고 실행하면 속력의 차이는 있어도 방향성은 최소한 맞지 않을까?

그리고 생각보다 꾸준히 공부하고 실행하는 사람이 적기에 속력도 꽤 빠를 가능성이 높다고 생각한다.