[부동산] 현재 2주택자의 "양도세 중과 완화" 대응책 고민

기존 문재인 정부를 대체하여 윤석열 정부가 5월 11일부로 들어설 예정이며,

대통령직 인수위원회에서 발표한 내용에 따르면 그동안 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 완화하는
조치가 시행될 것으로 보인다.

 

이 부분은 이재명 후보가 선출되었어도 공약으로 진행하기로 했던 내용이기에,
아마 야당과의 사소한 조율은 있어도 시행 여부 자체는 거의 확정적이라고 생각된다.

 

우리 가정은 문재인 정부 전까지 종합부동산세를 납부하지 않는 조건 내에서 다주택자 포지션을 유지하고 있다가,
다주택자에 대한 전방위적인 압박으로 인해 현재 2주택만 보유하고 있는 상태이다.

 

참고로 종합부동산세는 인당 공시지가 6억원 초과 시 초과 금액분에 대해 보유세 외에 부과되며,

부부가 1주택씩 소유하면서 6억원 이내의 공시지가를 유지한다면 개별 보유세만 부과된다.

1주택자의 경우에는 종합부동산세 부과 기준이 11억원으로 상향된 바 있다.

 

투자 주택은 내 명의로, 거주 주택은 아내 명의로 보유 중인데

투자 주택을 이번 "양도세 중과 완화" 기한 내에 매도할 지 아니면 보유할 지 고민해 볼 예정이다.

 

양도세 중과 시 VS. 양도세 중과 완화 시 비교를 해보면 아래와 같다.

- 산출 대상(투자 주택) : 조정지역 내 위치(약 30평), 현재 예상 매매가 7~8억원, 취득가 3억 4천만원(2016년)

구분	최종 매도가 (예상 기준)	최초 취득가 (2016년)	필요 경비 (예상액)	양도차익	양도세율 (누진공제 별도)	양도세액 (+지방세)	세액 차이
양도세 중과	7억원	3.4억원	0.1억원	3.5억원	60% (20%p 가산)	약 2.0억원	약 0.7억원 감소
양도세 유예					40%	약 1.3억원
양도세 중과	8억원			4.5억원	60% (20%p 가산)	약 2.7억원	약 1.0억원 감소
양도세 유예					40%	약 1.7억원

양도세 중과 완화 정책 시행이 명확히 확정되어야 세부 조건들을 반영할 수 있을 것 같아
기본공제(250만원), 장기보유특별공제 등 세부적으로 차이가 날 수 있는 부분은 우선 무시했다.

 

유예 기간도 1년(대통령직 인수위 발표 기준)이나 2년(국민의힘 시행령 개정법안) 중 어떻게 최종 결정될 지도 변수겠다.

그래도 세금이 최대 1억원 정도 감소된다고 생각하면 이번 유예(완화) 기간에 매도를 고민할 것 같다. 

 

5월경이면 정책 윤곽이 결정되지 않을까 싶은데, 그 이후 현재 세입자와도 협의하여 매도 방안을 고민할 예정이다.

 

현재 세입자 분은 전세갱신권을 사용한 상태로 2024년 3월까지 거주 예정이지만, 이후 신축아파트 입주 시점까지
약 6개월 정도 시점이 애매하게 남은 상황이다. 어차피 신축 아파트 입주까지 포함하여 이사를 두 번은 해야할 가능성이
높은 상황이니 올해 하반기에 퇴거하는 방안도 검토 부탁을 드려볼 수 있을 것 같다.

이사비용과 부동산 중개수수료를 내가 부담하는 조건이지만 신규 매수자가 빠르게 입주할 수 있는 조건으로 설정하면
매도가 상대적으로 수월해 질 수 있을 것이라 생각된다.
협상은 통상 쫓기는 사람이 지게 되어있지만, 가능한 Win-Win 방안이 되도록 상대와 협의해 봐야 한다.

만약 세입자와의 협상 실패로 어쩔 수 없이 전세를 끼고 매도하게 될 경우,
양도세 완화(유예) 기간이 1년이냐 2년이냐에 따라 매도 디스카운트액 차이가 꽤 있을 수 있을 것 같다. 
(전세 끼고 매도하는 경우, 통상 전세 잔여 기간이 많이 남을 경우 매수인 측에서 큰 디스카운트 요구함)

매도 방안	임차인 지원 비용	매수인 입주 가능 시점	비고
현 세입자 퇴거	이사비용 + 부동산중개수수료 부담 (약 3~4백만원)	2022년 9~10월	현 세입자 24년 9월경 신축 아파트 입주 예정
전세 끼고 매도	X	2024년 3월	-

향후에도 부동산 정책이 어떻게 바뀔 지 예측해서 투자할 수는 없겠지만, 
상황에 맞춰 최선의 대응 방안을 고민하고 실행해 나가야 만족할 투자 성과를 확보할 수 있을 것이다.

 

3주택 이상이신 분들은 이번 기회에 가지고 있는 주택 중 가장 못난이 주택을 매도할 수도 있을 것 같고,

1주택 이신 분들은 똘똘한 주택으로 변경을 위한 매수/매도를 고려할 수도 있겠고,

무주택인 분들은 이번 기회를 활용해서 내 집을 마련할 수도 있겠다.

모두들 자기 상황에 맞게 최선의 선택을 할 수 있도록 고민하시고 실행하셔서 좋은 성과 있으시길 바란다. 화이팅!!